Что выбрать: первичку или вторичку?
Начнем с того, что на свое имя иностранец в Таиланде действительно может купить и оформить квартиру. Кроме того, он имеет право дарить ее, завещать, сдавать в аренду и продавать. Проще всего это сделать по иностранной квоте. Что это значит? По законодательству в здании 49% от совокупной площади всех квартир дома отдаются для продажи/аренды иностранным гражданам, а 51% остается тайцам. Застройщики тщательно следят за этим в новых проектах, в готовых же зданиях этим занимается управляющая компания. Можно приобрести квартиру оформив ее на юридическое лицо. Вы открываете компанию в Таиланде, для чего нужно в соучредители взять тайца, и на юрлицо регистрируете недвижимость.
При любом варианте, покупая тайскую недвижимость, покупатель становится владельцем документа, который подтверждает его право собственности, выписанного на него или на юридическое лицо. Этот документ называется Чанотом. Вместе с тем данный документ является и свидетельством собственности, и паспортом объекта. Бумага в полном объеме напечатана на тайском языке с указанием на одной стороне точного адреса объекта, его точной площади, схематическое изображение, а на другой значатся имена всех собственников этой квартиры, с самого первого до настоящего в данный момент.
Вторичка: уже построили и живем
В Таиланде вам предоставляется огромнейший выбор квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Положительной стороной вторичной недвижимости является то, что она уже построена и вы спокойно можете изучить как само помещение, так и территорию, инфраструктуру, поговорить с людьми и оценить работу управляющей компании, охранной службы и т.д.
На вторичном рынке всегда можно договориться о цене, возможных условиях оплаты, а также прочих деталях либо лично с продавцом, либо при помощи риэлтора. Легче все же через риэлтора, так как он сможет добиться для вас наиболее выгодных условий по сделке. Затем агент или юрист (это обязательное условие) составляет договор на куплю-продажу. Как правило, при покупке жилья на вторичном рынке, вы вносите общую стоимость квартиры сразу же, либо в 2-3 платежа в течение 14–60 дней. Только после этого получаете ключи и документы. Деньги можно перечислять на счет продавцу, юристу, или агенту. Обязательно нужно требовать квитанции, подтверждающие каждый платеж, с подписью, датой, а еще лучше – с печатью.
При покупке вторичной квартиры проще всего обратиться в агентство недвижимости. Это избавит вас от бумажной волокиты, очередей и возможных проблем с квартирой. Юристы агентства составят договор и проверят документы продавца на право собственности или наличие доверительного документа, если подписание происходит в отсутствие владельца квартиры. Оно же занимается уточнением в Земельном управлении суммы гербового сбора и иных расходов.
Если же хотите самостоятельно приобрести квартиру, то вы должны хорошо знать английский язык, так как тайским госслужащим проще говорить на родном тайском или на международном английском языках, и никто их не обязывает знать русский. Вам самим придется заниматься оформлением всех необходимых документов для покупки квартиры и ее последующей регистрации. Также вам необходимо будет в тонкостях разбираться в особенностях тайского законодательства. И спросите себя, готовы ли вы взять на себя все риски по покупке недвижимости в Таиланде или все же следует обратиться к услугам профессионалов, отстаивающих ваши интересы.
Какой бы способ покупки вы не выбрали, не поскупитесь и проведите Due Diligence. Данная процедура проверки включает в себя услуги юристов и аудиторов, которые подтверждают наличие права собственности и правомерность приобретения имущества, делают проверку обременений, дают оценку объекта инвестирования, изучают продавца (застройщика, компанию или физ лицо), проверяют его финансовое состояния.
Первичка: цены — меньше, возможности — больше
Новые проекты привлекают покупателей за счет стартовых цен, так как к завершению строительства стоимость жилья поднимется на 20-30%. Есть еще один плюс новостроек — беспроцентная рассрочка. Сначала, чтобы закрепить за собой квартиру, вы платите примерно 20-25%. Потом, по мере строительства, выплачиваете оставшуюся сумму. Графики у разных застройщиков отличаются: где-то до конца стройки надо заплатить 80%, а где-то сразу платите 20%, потом 10% на все время строительства, а 70% – только когда получите ключи. Это выгодно для тех, у кого нет сразу нужной суммы. К тому же, юридическое оформление покупки новой квартиры является достаточно безопасным по сравнению с другими сделками с недвижимостью в Таиланде (застройщик жестко контролируется государством).
Если вы выбрали апартаменты от застройщика, вам предстоит вначале внести депозит для брони этой квартиры, что обычно происходит в офисе строительной компании. Там же вы получите чек об уплате депозита с именем плательщика, названием проекта, квартирным номером и полной стоимостью квартиры. Получив задаток, компания-застройщик готовит договор. В среднем это займет 3-4 дня. Но если вам предстоит срочный вылет обратно, контракт подготовят вне очереди за несколько часов. Документ подписывается в офисе застройщика, а затем один экземпляр забирается с собой. Данный договор является основанием для внесения следующего платежа посредством перевода из своего банка денежных средств на счет строительной компании в Таиланде.
Если у вас нет возможности прилететь в Таиланд, возможно дистанционное оформление сделки. Для этого нужны копия паспорта, е-мейл, адрес проживания и контактный телефон. Данные используются для инвойса на сумму задатка, по которому можно перевести деньги из своего банка прямо на счет строительной компании. После получения от вас задатка, застройщик занимается подготовкой договора на куплю-продажу, который вскоре будет выслан вам экспресс-почтой.
Для составления договоров компании-застройщики, как правило, используют штатного или независимого юриста, составляющего договор в соответствии с законами Таиланда. Документ подписывается на тайском языке, можно запросить копию на английском языке. Также можно получить перевод на русский язык, засвидетельствованный подписью консула РФ в Таиланде, но он не будет иметь никакой юридической силы. Также стоит проверить сопроводительные документы от строительной компании: уставные документы, разрешение на строительство, свидетельство права собственности земли и прочие.
Что необходимо знать и помнить
Вне зависимости от того, покупаете ли вы первичку или вторичку, необходимо знать и помнить — при покупке недвижимости в Таиланде комиссию агентству всегда платит продавец, а не покупатель! На момент получения Чанота оплачиваются переходные налоги:
— 2 % налог на перенос права собственности (transfer fee)
— 0.5% от оценочной стоимости покупки — гербовый сбор (stamp duty)
— 3,3% предпринимательский налог (special business tax)
— 1% налог с оборота
Как правило, эти налоги оплачиваются поровну между продавцом и покупателем, либо одной из сторон по взаимной договоренности. В любом случае, необходимо все обсудить и внести в договор купли-продажи заранее.
Еще один немаловажный момент. При покупке квартиры, вам будет необходимо подтверждение того, что средства на покупку квартиры перечислены переводом из другой страны. В Таиланде таким подтверждением служит справка FET (Foreign Exchange Transaction).
Если переводите деньги на счет застройщика или физического лица в Таиланде из-за границы, то такую справку в банковском учреждении запрашивает получатель перевода.
Если вы прибыли в Таиланд с дорожными чеками или наличными деньгами, то их можно обменять в банке на баты, взять справку FET, при этом открыв здесь же счет и положив на него деньги в батах. Однако не каждый банк предоставляет открытие счета для иностранца, если у того нет долгосрочной туристической визы (свыше трех месяцев), либо разрешения на работу.
Если же вы обратитесь к хорошему риэлтору, то этот вопрос можно решить намного проще: даже без наличия счета в тайском банке можно получить справку.
При покупке квартиры на юридическое лицо не обязательно подтверждать поступление средств из-за рубежа.
