Что такое гарантированная аренда?
По сути — это ваш бизнес без вашего участия. Вы вкладываете деньги в покупку недвижимости и дальше недвижимость приносит вам доход с аренды. Только вы не занимаетесь процессом аренды сами, а доверяете это управляющей компании. Именно управляющая компания гарантирует вам ваш доход путем подписания соответствующего договора.
Управляющая компания не только берет на себя обязательства по приему денег с аренды, но и отвечает перед владельцем за сохранность имущества, состояние и внешний вид недвижимости, обеспечивает заезд и выезд временных постояльцев, решает возможные коммунальные вопросы. Все это в обязательном порядке должно быть прописано в договоре аренды.
Управляющая компания работает в убыток себе?
Конечно нет. Управляющая компания — не благотворительная организация и она не будет платить вам обещанный процент из своего кармана, она сдает вашу недвижимость, делая на этом прибыль и часть прибыли оставляет себе. Уверенность в такой схеме придает постоянно растущий спрос на курортную недвижимость. Подобные договора обычно заключаются только в комплексах с предсказуемым спросом на аренду. А основной фактор влияющий на спрос — удаленность от моря и цена. Поэтому при покупке недвижимости вдали от моря вы врядли найдете компанию, которая возьмется за управление с гарантией выплат. Наиболее подходящий вариант для вас вам поможет выбрать опытный риэлтор.
Еще перед покупкой нужно детально обсудить с риэлтором перспективы сдачи в аренду. Пусть расскажет вам все подробности договоров с застройщиками, порекомендует комплексы с выгодным для найма расположением и невысокой конкуренцией.
Если же квартира в Таиланде покупалась для собственного отдыха, а сейчас вы хотите сдать ее в аренду, первым делом уточните условия вашего договора.
Как сдать квартиру в аренду с гарантированным доходом?
Лучше всего купить квартиру в комплексе, у которого еще на этапе строительства подписан договор с управляющей компанией, гарантирующей доход от аренды в будущем.
При покупке вы заключаете договор с управляющей компанией и отдаете недвижимость в арендную программу на несколько лет. В 2018 году предлагаются ставки 7-8 и даже 10%, в зависимости от проекта. При этом владелец освобождается от выплат по содержанию объекта (прилегающая территория, коммунальные платежи, уборка и т.д.). Собственник получает право жить в квартире 30-45 дней в году – время для личного отдыха можно согласовать, но пиковый сезон скорее всего вы не сможете выбрать. В остальной период квартира сдается, а вы получаете гарантированный доход 7-10% годовых от стоимости объекта.
Срок действия договора вы определяете сами, согласовав его с управляющей компанией. Это может быть 1 год или 5 лет. Если есть сомнения в управляющей компании, вы можете заключить на 1 год, потом продлить договор либо заключить новый договор с другой управляющей компанией, если это позволяют правила вашего кондоминиума.
Обязательно ли подписывать договор гарантированной аренды?
Нет. Вы можете сдавать вашу квартиру или дом в аренду самостоятельно. Но следует понимать объем работ, который сопутствует процессу аренды. Сделать это удаленно скорее всего не получится, а значит вам все равно понадобится кто-то, кто будет помогать вам в управлении.
Если в вашем комплексе нет арендной программы, а самостоятельно заниматься процессом вы не хотите, можно в интернете или по рекомендациям найти агентство, которое возьмет ваш объект. Стандартная ставка за такие услуги – 20% от дохода. Но агентство обычно не гарантирует круглогодичную заполняемость. Вы получите доход только в случае успешной сдачи.
Пару слов о законах. Ограничений на аренду в Таиланде нет: вы имеете полное право предлагать арендаторам свою недвижимость на любых условиях и на любой срок. Но если вы покупаете апартаменты в комплексе, который уже имеет свою арендную программу, местный управляющий может ограничивать собственников. Если в конкретном доме есть запрет на самостоятельную сдачу в аренду, это должно быть прописано в договоре, а вас об этом должны уведомить.
Ставка налога на доходы в Таиланде зависит от размера вашей прибыли. Для физического лица при ежегодном доходе менее 150 000 бат (около $4200) – налог не уплачивается. При годовом доходе от 150 до 300 тыс. бат – на первые 150 тыс. сбор начисляться не будет, на следующие 150 тыс. – ставка составит 5%. При доходе от 300 до 500 тыс. – за первые 150 тыс. вы ничего не заплатите, за вторые – 5%, а за сумму, превышающую 300 тыс., налог составит 10%. И так далее.
